每經記者：劉頌輝 每經編（biān）輯：段煉,陳夢妤

元旦假期第二天，上海（hǎi）的天氣終（zhōng）於告別陰雨，迎來萬裏晴空，各大售樓處門口看房的車輛也多了起（qǐ）來。

家住浦東新區東方體育中心附近的陳阿伯是福建（jiàn）人，近期正琢（zhuó）磨著將手中一（yī）套184平方米的洋房出售置換。趁著假期，他和（hé）兒子兒媳一（yī）同驅車來到前（qián）灘南（nán）板塊看（kàn）房。

“價格越來（lái）越低，心（xīn）裏慌，又不知道哪個（gè）時間點置換更適。舊的舍不得賣，畢竟價格上遠沒有達到心裏預期。”2026年1月2日上午（wǔ），《每日經濟新聞》記者（zhě）（以下簡稱每經記者）在（zài）陸家嘴集團開發的前灘濱江道項目遇到了正在看房（fáng）的（de）陳阿伯一行人。

不同於此前新盤（pán）動輒（zhé）數百萬元的認籌金門（mén）檻，前灘濱江道可謂低姿態入市——不僅認籌金為50萬元，項目均價也（yě）定在了11.65萬元/平方米（mǐ）。即（jí）便（biàn）如此，一（yī）番實地看（kàn）房後，陳阿伯還是決定“再等等”。

多項利好政策元旦生

每經記者注意到，小長假期間，上海樓（lóu）市供銷兩端同步發力，市區和郊區均有樓（lóu）盤入市。

1月1日當天，靜安區內環的譽靜安項目二批次啟動認購，均價為12萬元/平方米；閔行（háng）區的象嶼（yǔ）天譽蘭香項目（mù）啟動認購，備案均價約8萬元/平方米。

同日，閔行區保利都匯和煦項目開盤出144套房源，備案均價69888元/平方米。截（jié）至發稿，項目公司發（fā）布（bù）公告，宣（xuān）布取消公（gōng）證搖號開盤的銷售方式。

閔行區莘莊板（bǎn）塊的安高海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便（biàn）開啟認購。安居客數據顯示，項目日認購30組，認購率僅為44%，房源68套，備案均價約82590元/平方米，認購截止時間為1月4日。

與新房入市潮相呼應（yīng）的是，多重購房利好政策於元旦當日起（qǐ）正式落地，從稅費和信貸層麵為購房者減負。

稅（shuì）費方麵，財政部、稅務總局發布的《關於個人銷（xiāo）售住房增值稅政策的公告》明確，個人將購（gòu）買不足2年的住房對外銷售的，按照（zhào）3%的征收率全額繳納增值稅；個人（rén）將購買2年以上（含2年）的（de）住房（fáng）對外銷售的（de），免（miǎn）征增值稅。

信貸方（fāng）麵，存量公積金（jīn）貸款利率以及存量商業貸款利率同步調整。具體調整為：套住房5年以下（含5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從（cóng）2.85%降至2.6%；第二套住房5年以下（含5年）利率從2.775%降至2.525%，5年以上利率從3.325%降至3.075%。

對於2025年5月8日以前發放的個人（rén）住房公積金存量貸款，利率調整從2026年1月1日開（kāi）始執行，無需借款（kuǎn）人申請。

上海易居房地產研究院院長嚴躍進（jìn）分析表示，政策措施持續支持（chí）購房需求，增（zēng）值稅（shuì）減稅政策（cè）將有減輕房東售房負擔，直接降低二手（shǒu）房出售的增值稅納稅成（chéng）本（běn）。對於因稅費成本較高而猶豫的房東來說，可能會提高其（qí）房屋（wū）掛牌出售的（de）積。

從置換角度看，這將有（yǒu）利於促進（jìn）大（dà）戶型新房項目的去庫存。反過來也（yě）啟示各地，要（yào）結此次增（zēng）值稅減稅政策和各地“以舊換新（xīn）”政策，促進（jìn）置換需求和（hé）改（gǎi）善型（xíng）購房需求的釋放，鐵皮保溫（wēn）施工真正和各地2026年去庫存工（gōng）作（zuò）有力結。

“在實踐過程中，政（zhèng）策也會間接影響購房者。一是過去此類稅費往往需（xū）要讓購房者承擔。現在此類稅費減少，自然也使得買家（jiā）的（de）購房成本降低。二（èr）是從房東角度看，若稅費減少了，那麽掛牌房源（yuán）的議（yì）價空間也會增大，此時購房（fáng）者能以更優惠的（de）價格認購。”

主動降低認籌金門檻

2025年12月27日，上海網上房地（dì）產（chǎn）官（guān）網集中（zhōng）發出（chū）一（yī）批上市（shì）新房清單，4個項（xiàng）目計出384套房源，上市麵積達57048平方米，總貨值（zhí）約39.5億元，分布於浦東、閔行、奉賢和青浦四個區域，為樓市開年注（zhù）入新活力。

前灘濱江道是4個項目中（zhōng）的一個，次開盤出122套房源，戶（hù）型麵積（jī）涵蓋89—152平方米，均價11.65萬元/平（píng）方米（mǐ），為本批次價格高。該項目臨近黃浦（pǔ）江，高區部分有較好江景視野，周邊綠化覆蓋率高。

這一板塊的樓市熱度早有（yǒu）先例。去年8月，前灘公館出後一期房源，此前該項目5次開（kāi）盤均在當日（rì）售罄，其（qí）中4次（cì）由於認購人數過多而觸發積分製。

根據新消息（xī），法院已經要求（qiú）國防部提交全部通信記錄了（le）。

25日晚，2024江蘇“文化館之（zhī）夜”品牌（pái）活動（dòng）精彩上演。由全省（shěng）文化館、文化誌願者帶來的“青春綜藝秀”，點燃了在場每一位觀（guān）眾的心。

陳（chén）阿伯一家此前在前（qián）灘公館認購了一套184平方米洋房（fáng），價格約12.47萬元/平方米，同（tóng）約定今年（nián）年底交房，“當時200多套房子，500多個家庭認購”。

陳阿伯說：“他們（men）（兒子兒媳）目標很明確（què），隻看前灘附近的新房，要能看到江景。”

據他們介紹：“既為了投資，也用於自住。從投資屬來看，稀缺很重要。如果不（bú）帶江景，我們現有的房子已足夠住，不需要置換了。”

據置業顧問小王介紹，自預售許可證通過後，售樓處（chù）已累計接（jiē）待1500餘組客戶到訪，預計元旦假期結束後正式啟動認籌，1月18日左右開（kāi）盤。相較於此前部分新盤動輒數百萬（wàn）元的認籌金要求，前灘濱江道僅設置50萬元認籌金門檻。

“中小戶（hù）型的房源不多，開盤應該不愁賣，大戶型估計去（qù）化慢一些。”小王直言，近期市場觀（guān）望情緒較濃，購房衝動消費減少，公司無法保證新項目能複製去年前（qián）灘（tān）公館當日售罄的盛況（kuàng），降低認籌金門檻正是為（wéi）了讓更多意向客戶有（yǒu）機（jī）會參與認（rèn）籌（chóu）。

（聲明：文章內容和數據僅供參考，不構成投資建議。投資者據此操作（zuò），風險自擔。）

記者|劉頌輝