每經記者：劉頌輝 每經編輯：段煉,陳夢妤

元旦假期第二天，上（shàng）海的天氣（qì）終於告別陰雨，迎來（lái）萬裏晴（qíng）空，各大售樓處門口看房的車輛也多了（le）起來。

家住（zhù）浦東新區東方體（tǐ）育中心（xīn）附近的陳阿伯是（shì）福建人，近期正琢（zhuó）磨著（zhe）將手中一套（tào）184平方米的洋房出售（shòu）置換。趁著假期，他和兒子兒媳一同（tóng）驅車來到前灘南板塊看房。

“價格越來越低，心裏慌，又（yòu）不知道哪個時間點置換更合適。舊（jiù）的舍不（bú）得賣，畢竟價格上（shàng）遠沒有達到心裏預期。”2026年（nián）1月2日上午，《每日經濟新聞》記者（以下（xià）簡稱每經記者）在陸（lù）家嘴集團開發（fā）的前灘濱江道項目遇（yù）到了正在看房的陳阿伯一行人。

不同於此前新盤動輒數百萬元的認籌金門檻，前灘濱江道（dào）可謂低姿態入市——不僅認籌金為50萬元，項目（mù）均價也定在了11.65萬元/平方米。即便如此，一番實地看房後，陳阿伯還是決定“再等等”。

多項利好政策元旦生效

每經記者注意到，小長假期間（jiān），上海樓市供銷兩端同（tóng）步發力，市區和郊區均有樓盤入市。

1月1日當天，靜安區內環的譽靜安項目二批次啟動認（rèn）購，均價為12萬（wàn）元/平方米；閔行區的（de）象嶼天譽蘭香項目啟動認購，備案均價約8萬元/平方米。

同日，閔（mǐn）行區保（bǎo）利都匯和煦（xù）項目開（kāi）盤推出144套房源，備案均價69888元/平方米。截至發稿，項目公（gōng）司發（fā）布公（gōng）告，宣布取（qǔ）消公證搖號開盤的銷售方式。

閔行區莘莊板塊（kuài）的安高海印華庭則搶先一步，在元旦前一天便開啟認（rèn）購。安居客數據顯示（shì），項目首日認購30組，認購率僅（jǐn）為44%，首推房源68套，備案均價約82590元/平方米，認購（gòu）截止時間為1月4日。

與新房入市潮相呼應的是，多重購房利好政策於元旦當日起正式落（luò）地，從（cóng）稅費和（hé）信貸層麵為購房者減負。

稅（shuì）費方麵，財政部（bù）、稅務（wù）總局發布的《關於個人銷售住房增值稅政策的公告》明確，個人將購買不足2年的住（zhù）房對（duì）外銷售的，按照3%的征收率全額繳納增值稅；個（gè）人（rén）將購買2年以上（含2年）的（de）住房對外銷售的，免征（zhēng）增值稅（shuì）。

信（xìn）貸方麵，存量公積金貸款利率以及存量商業貸（dài）款利率（lǜ）同（tóng）步調整。具體調整為：首套住房（fáng）5年以下（含（hán）5年）利率從2.35%降至2.1%，5年以上利率從2.85%降至2.6%；第二套（tào）住（zhù）房5年以下（含5年）利率從（cóng）2.775%降至2.525%，5年以上利率從（cóng）3.325%降至3.075%。

對於2025年5月8日以前發放的個人住房公積（jī）金存量（liàng）貸款，利率調整從2026年1月1日開始執行（háng），無需借款人申（shēn）請（qǐng）。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍（yuè）進分析表示，政策措施持續支持購房需求，增值稅減稅（shuì）政策將有效（xiào）減輕房東（dōng）售房負擔，直接降低二（èr）手房（fáng）出售的增值稅納（nà）稅成本。對於因稅費（fèi）成本較高而猶豫（yù）的房東來說（shuō），可能會提高其房屋掛牌出（chū）售的積極性。

從置換角度看，這將有利於促進大戶型新房項目的去庫存。反過（guò）來也啟示各（gè）地，要結合此次增值稅減稅政策和各（gè）地（dì）“以舊換新（xīn）”政策，促進置換需求和改善型購房需求的釋放，鐵皮保溫施（shī）工真正和各地2026年去庫存工作有力（lì）結合。

“在實踐（jiàn）過程中，政策也會（huì）間接影（yǐng）響購房者。一是過去此類稅費往往需要讓購房者承擔。現在（zài）此類稅（shuì）費減少，自然也使得買家的購房成本降低。二（èr）是從房東角度看，若稅費減少（shǎo）了，那麽掛牌房源的議價空間也會（huì）增大，此時購房者能（néng）以更優惠的價（jià）格認購。”

主動降低認籌金門檻

2025年12月27日，上海網上房地產官（guān）網集中發出一批上市（shì）新房清單（dān），4個項目（mù）合（hé）計推出384套房源（yuán），上市麵積達57048平方米，總貨值約39.5億元，分布於浦東、閔行、奉賢和青（qīng）浦四個區域，為樓市開年注（zhù）入（rù）新活力。

前灘（tān）濱江道是4個項目中（zhōng）的一個，首次開盤推出（chū）122套房源，戶型麵積涵（hán）蓋89—152平方米，均價11.65萬元/平方米，為（wéi）本批次（cì）價格最高。該項目臨近黃浦江，高區部分有較好江景視野，周邊綠化覆蓋率高。

這一板塊的樓市熱度早有先例。去年8月，前灘公館推出最後一期房（fáng）源，此前該項目5次開盤均在當日（rì）售罄，其中4次（cì）由（yóu）於認購人數（shù）過多而觸（chù）發積分製。

根據最新消息，法院已經要求國防（fáng）部提交（jiāo）全部通信記錄了。

25日（rì）晚，2024江蘇“文化館之夜”品牌活動（dòng）精彩上演。由全（quán）省文化館、文化（huà）誌願者（zhě）帶來的“青春綜藝秀”，點燃了在場每一位觀眾的心。

陳阿伯一家此前在前灘公館認購了一套184平方米（mǐ）洋房，價格約12.47萬元/平方米，合同約定今（jīn）年年底交房，“當時200多套房子，500多個家庭認購”。

陳阿伯說：“他們（兒子兒媳）目標很明確，隻看前灘（tān）附近的新房，要能看到江景。”

據（jù）他們介紹：“既為了投（tóu）資，也（yě）用於自住。從投資屬性來看，稀缺性很重要。如果不帶江景，我們現有（yǒu）的房子已足夠住，不需要置換了。”

據（jù）置業顧（gù）問小王介紹，自預售許可證通（tōng）過後，售樓處已累計接待1500餘組客戶到訪，預計元旦假期結束後正式啟動認籌，1月18日左右開（kāi）盤。相較於此前部（bù）分新（xīn）盤動輒數百萬元的認（rèn）籌金要求，前灘濱江道僅設置50萬元認籌金門檻。

“中小戶型的房源不多，開（kāi）盤應該不愁賣，大戶型估計去化慢一些。”小王直言，近期市場（chǎng）觀（guān）望情緒（xù）較濃，購房衝動性消費減少，公司無法保證新項目（mù）能複製去年前灘公館當日售罄的盛況，降低認籌金（jīn）門檻正是為了讓更多意（yì）向客戶有機會參與認籌（chóu）。

（聲明：文章內容和數據（jù）僅供參考，不構成投資建議。投資（zī）者據此操作，風險自擔。）

記者|劉頌輝